こんにちは。 FPの菅田です。

住宅展示場をご覧になり、見積もりをしてもらうと 月々8万円前後で3000万円の家が買える!?
意外にいける!?と検討段階に入った方も多いと思います。

でも、その月額返済額、ずっとそのままですか?
購入する住宅についてだけではなく、ローンのタイプ・特徴など、ローンについてもしっかり理解しておきましょう。

住宅ローンには「変動金利」「全期間固定金利」「固定金利期間選択型」などのタイプに加え、各ローン商品ごとに特徴があります。

色々提示されても結局自分にはどの金利タイプがいいのか?と選ぶにも一苦労します。
今回は、金利タイプの特徴の違い、金利の差でどのくらい返済総額や月額が変わるのかを見ていきたいと思います。

 

利息額の試算

金利タイプ

住宅ローンの金利タイプは主に「全期間固定金利型」、「変動金利型」、「固定金利期間選択型(当初固定型)」という3タイプがあります。
住宅ローンを選ぶ際、単純に金利の数字だけで判断するのではなく、金利タイプがどれに当たるのか?ということをまず最初に理解しておきましょう。

【全期間固定金利型】

返済期間中の金利がずっと固定され、返済額が変わらないタイプ。
代表的なのは住宅金融支援機構の「フラット35」
その他、多くの金融機関で独自の全期間固定金利型ローンがあります。

メリット :将来の金利変動の影響を受けず、返済額も一定なので、借入時の条件のまま計画的な返済ができます。
デメリット:借入時、他のタイプと比べると金利が高めです。

【変動金利型】

半年ごとに金利が見直され、5年毎に返済額が変わります。

【固定金利期間選択型】

固定金利期間中は金利が一定で、期間満了後、金利タイプを選び直します。
金利タイプを選ぶ際にはその時の基準金利が適用されますので、変動金利と同じく金利の予測が必要となります。

金利の変動は、早ければ早いほど利息額は増加します。また借入金額が大きいほど、返済期間が長いほど、金利の変動による影響は受けやすく、大きくなります。まずは、借入金額の大きさでどの程度、金利変動による利息額の変動があるか確認しておきましょう。

 

総支払利息の試算

金利タイプについて簡単に書きましたが、イメージが湧きませんよね^^;

ということで、少し試算してみようと思います。

 

【共通条件】

借入金額  3000万円

ローンの返済期間 35年 (ボーナス払いなし)

元利均等返済

 

固定金利(フラット35S) H30年5月 

※フラット35取り扱い金融機関の中で最低水準の金利の場合

当初10年 1.10%、以後1.35%の場合。

月額返済額 86,091円 11年目から88,688円

全期間支払利息 695万円 返済総額 3695万円

 

フラット35Sとは・・・

フラット35Sは優良住宅の場合に利用できるフラット35から当初5年又は10年間金利が優遇されるタイプです。

また、フラット35を取り扱っている金融機関の中でも金利や融資手数料等の差があります。

 

変動金利

ケース1

当初金利が継続した場合の仮定。 35年という長い期間ではこのまま続くと仮定しにくいですが・・・

金利 0.6%

月額返済額 79,209円

全期間支払利息 326万円 返済総額3326万円

 

※次からは3段階に金利が変動した場合で試算します。

ケース2

当初5年 0.6% 、 11年目から1% 、21年目から2% になった場合

月額返済額 当初5年 79,209円 、11年目から83,142円 、21年目から89,396円

全期間支払利息 557万円 返済総額3557万円

 

ケース3 (ケース2より金利上昇が5年ずつ早くなった場合)

当初5年 0.6% 、 6年目から1% 、16年目から2% になった場合

月額返済額 当初5年 79,209円 、6年目から83,916円 、16年目から92,308円

全期間支払利息 697万円 返済総額3697万円

 

ケース4(ケース3より大きく金利が上昇した場合)

当初5年 0.6% 、 6年目から1.5% 、16年目から3% になった場合

月額返済額 当初5年 79,209円 、6年目から90,042円 、16年目から103,487円

全期間支払利息 1039万円 返済総額4039万円

 

ケース5(ケース3に加え、16年目でバブルが到来した場合!?)

当初5年 0.6% 、 6年目から1.5% 、16年目から7% になった場合

月額返済額 当初5年 79,209円 、6年目から90,042円 、16年目から144,670円

全期間支払利息 2027万円 返済総額5027万円

 

どうでしょうか?

固定金利の1.3%が高いと思っていた人、変動金利0.6%に魅力を感じていた人。

金利が上昇した場合のリスクをよく検討する必要がありますね^^;

 

固定金利と変動金利ケース1(現在の変動金利のまま推移)だけを比較すると

利息の総額に369万円も差があり、固定金利が高く感じるかと思います。

ですが、ケース2、ケース3のように金利が少し上がれば固定金利の利息額に迫ってきます。

そして、ケース4、ケース5のように金利上昇すれば利息総額もそうですが、月額返済額も恐ろしい金額になってきます。

 

固定金利か変動金利か?

という選択はどちらが得か?ではなく、将来の金利上昇リスクに耐えれるかどうかが大切です。

金利上昇リスクを心配しなくていいという意味では変動金利の0.6%と固定金利の1.3%の利息の差369万円は安心感を買う金額としては安いのかもしれません。

もちろん、このままの低金利で35年経過すれば固定金利より得するかもしれません。それでも369万円です。

上手く行って300万円前後の得、対するリスクは2000万円を超えるかもしれません。

 

金利上昇局面では給与もアップしているかもしれません。

子育て等で将来返済額が増えても今の返済額が少ない方が良いという方もいるでしょう。

上記の例は金利変動に伴う利息額にのみ着目した考察ですので、ご自身の人生設計と照らし合わせて検討が必要です。

また、繰上げ返済をする場合や、上記のように35年ではなく、短期間であったり借入額が少ない場合など諸条件により試算結果及び、選択肢、リスクの許容度が変わってきます。

住宅ローンの相談・シミュレーションをご希望の方、ご自身のライフデザインに合ったご提案をさせて頂きます。

お気軽にご相談下さい。

 

ご覧頂きありがとうございました。